رپورتاژ
» چگونه مالکیت زمین بدون سند را اثبات کنیم؟
بسیاری از افراد هستند که در یک زمان زمینی خریداری کرده اند، اما برای آن سند رسمی نگرفته اند. حال این افراد در برهه ای از زمان باید مالکیت خود را ثابت می کردند، اما چون زمین سندی نداشته موفق به این کار نشده اند. حال تصمیم داریم در مقاله «چگونه مالکیت زمین بدون سند را اثبات کنیم؟» در پی تسهیل روند قانونی پرونده ی شما شرایط، مدارک و مراحل لازم برای این اقدام قضایی را شرح دهیم.
شرایط اقدام برای اثبات مالکیت زمین بدون سند
براساس ماده 1287 قانون مدنی:
اسنادی که در اداره‌ی ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی هستند. بنابراین اگر سند در یکی از دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد، مامور ناظر فاقد صلاحیت بوده باشد و یا خارج از چهارچوب مقررات قانونی باشد، سند عادی است.
برای اثبات مالکیت زمین‌هایی با شرایط مذکور پس از شکایت و تشکیل پرونده، از طریق مراجع قضایی بررسی های دقیقی صورت می‌گیرد و ارائه‌ی مدارکی چون سابقه‌ی ملی نبودن زمین، سابقه‌ی احیا و اصل مبایعه‌نامه و… میتواند مفید واقع‌شود.
از موارد موثر دیگر می‌توان به شهادت افراد دارای صلاحیت اشاره‌کرد؛ یعنی شهادت افرادی که از گذشته نسبت‌به مالک زمینی که شاکی ادعای مالکیت آن را می‌کند، آگاهی داشتند. اما زمانی حق‌قانونی برای اقدام به شکایت با عنوان اثبات مالکیت زمین بدون سند به فرد داده می‌شود که تمام فرآیند خرید و فروش زمین به صورت شفاهی صورت گرفته باشد و حتی سندی درحد یک قولنامه نیز وجود ندارد.
مدارک مورد نیاز برای اثبات مالکیت زمین بدون سند
تا اینجا درپی پاسخ به سوال «چگونه مالکیت زمین بدون سند را اثبات کنیم؟» فاکتورهایی که فرد را مشمول گروه دارای صلاحیت برای این اقدام قضایی می‌کند، شرح داده شد. حال سوال این است که چه مدارکی برای اثبات مالکیت زمین بدون سند نیاز است؟
مدارک هویتی: شناسنامه، کارت‌ملی، عکس 4*3 متقاضی
مدارک مالی و پرداختی: ارائه مدارکی چون کدرهگیری pos (انتقال کارت به کارت)؛ انواع چک: چک عادی، چک بین بانکی، چک بانکی تضمین‌شده و هرگونه رسید پرداختی به‌منظور اثبات پرداخت وجه معامله
سایر مدارک چون:
مبایعه‌نامه: مبایعه‌نامه قراردادی در رابطه با خرید و فروش مالی بین خریدار و فروشنده است که در مقابل دادن مال (زمین)، باید پول یا زمین یا هرگونه مال دیگری پرداخت شود؛ بنابراین این مدرک درصورت ارثی نبودن زمین باید به مراجع قضایی ارائه گردد.
وصیت‌نامه و گواهی انحصار وراثت : درصورت وجود این‌مدارک (ارثی بودن زمین)، نیازی به ارائه مبایعه‌نامه نمی‌باشد.
شهادت‌نامه: شهادت افراد دارای صلاحیت به صورت حضوری در جلسه‌ی دادگاه یا به‌صورت شهادت‌نامه
تحقیقات محلی: مدارک مربوط‌به نتیجه تحقیقات محلی توسط مراجع قضایی
از آنجایی که فرآیند جمع‌آوردی مدارک برای اثبات مالکیت زمین بدون سند و خود فرآیند اثبات، فرآیند بسیار پیچیده‌ای است، کمک گرفتن از بهترین وکیل ملکی در تهران یا سایر نقاط کشور پیشنهاد می‌شود؛ درصورت دادن وکالت، ارائه وکالت نامه نیز به عنوان یکی از مدارک واجب خواهد بود.
آیا برای اثبات مالکیت زمین بدون سند از راه اماره تصرف باید مدرکی ارائه شود؟
ماده ۳۵ قانون مدنی:
تصرف به‌عنوان مالکیت دلیل مالکیت است، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. بنابراین تصرف اماره خواهد بود. قانون کسی که مالی را تصرف کرده است و خود را مالک آن می‌داند، از ابراز دلیل دیگر معاف دانسته و طرف مقابل او باید ثابت کند که متصرف غاصب است و برسبب مملک آن را در اختیار نگرفته است. در نتیجه متصرف برای اثبات مالکیت خود نیاز به دلیل دیگر ندارد.
براساس ماده‌ی مذکور فردی که ادعای مالکیت زمین بدون سند را می‌کند، متصرف است و متصرف نیاز به ارائه مدرکی براس تصرفش ندارد؛ ارائه مدرک از سوی منکر مالکیت (تصرف) زمین بدون سند صورت می‌گیرد.
ترتیب مراحل اقدام رسمی به مراجع قضایی برای اثبات مالکیت زمین بدون سند
تا این بخش از مقاله‌ی«چگونه مالکیت زمین بدون سند را اثبات کنیم؟» به بررسی مدارک مورد نیاز برای این اقدام قضایی پرداخته‌شد؛ حال این مدارک چه‌‌زمانی و به کدام سازمان باید ارائه شود؟
پس از ثبت‌نام در سامانه ثنا توسط مدعی مالکیت و احراز هویت وی، باید دادخواستی مبتنی بر اثبات مالکیت زمین بدون سند به مراجع قضایی ارسال شود. سپس برای تکمیل دادخواست، باید همراه با مدارکی که در بخش‌های گذشته به‌تفصیل به آنها پرداختیم، به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه شود.
پس از تکمیل ارسال دادخواست، سایر ابلاغیه‌های مربوط به فرآیند اثبات مالکیت زمین و جزئیات پیشروی مراحل پرونده از طریق سامانه ثنا انجام می‌شود؛ همچنین در صورت نیاز مدعی باید در دادگاه حاضر شود. درصورتی که دادگاه رای را به نفع مدعی مالکیت زمین بدون سند بدهد، بدون نیاز به صدور اجرائیه، فرد مالک شناخته شده و از تمامی حقوق مالک برخوردار می‌شود.
مجموع هزینه‌های اثبات مالکیت زمین بدون سند چقدر است؟
هزینه‌های پرداختی اقدام به اثبات زمین بدون سند طی چندین مرحله صورت می‌گیرد که به اختصار به آنها اشاره می‌شود:
سامانه ثنا: همانطور که پیش‌تر اشاره شد برای شروع فرآیند ارسال دادخواست به مراجع قضایی ابتدا باید در سامانه ثنا احراز هویت و ثبت‌نام شود؛ هزینه ثبت‌نام در این سامانه تنها 90000 ریال (نه هزار تومان) است.
ثبت دادخواست: بعد از انجام مراحل آنلاین ارسال دادخواست، برای تکمیل این فرآیند باید به دفاتر خدمات قضایی مراجعه شود؛ هنگام ثبت نهایی دادخواست در این دفاتر، هزینه‌ای مصادف با 410000 ریال (چهل و یک تومان) باید پرداخت شود.
دادرسی: هزینه رسیدگی به پرونده و پیشروی فرآیند مراحل اثبات مالکیت زمین بدون سند نیز باید پرداخت شود. هزینه پرداختی بر اساس مالی یا غیرمالی بودن دعوی متغییر است؛ زمین نیز جزو دسته‌ی اموال می‌باشد.
عامل تاثیرگذار دیگر بر هزینه دادرسی مربوط با ارزش ملک (منطقه و متراژ) است که توسط کمیسیون تقویم املاک مشخص و ارائه شده است؛ اگر زمین از ارزش منطقه‌ای تا 20 میلیون تومان برخوردار باشد، این هزینه 2.5 درصد بهای زمین است و اگر بیش از 20 میلیون تومان باشد، این هزینه 3.5 درصد بهای زمین است.
استخدام کارشناس: برای محاسبه‌ی هزینه‌های مربوط به دادرسی، گاهی برای تشخیص بهای دقیق زمین، باید کارشناس‌های مجرب را استخدام کرد که هزینه خدمات آنها، باید جداگانه پرداخت شود.
استخدام بهترین وکیل ملکی در تهران یا سایر نقاط کشور : اکثر افراد در فرآیند اثبات مالکیت زمین بدون سند، با مشکلات متعددی مواجه می‌شوند؛ چراکه اقدام و پیگیری فرآیند ارسال دادخواست و دادرسی به پرونده، نیاز به تخصص در این زمینه را دارد؛ بابراین پیشنهاد ما به شما استخدام بهترین وکیل تهران یا محل زندگی‌تان است که البته حق‌الزحمه وکیل نیز باید به صورت جداگانه پرداخت شود.
کلام آخر
اثبات مالکیت زمین بدون سند جزو معمول‌ترین پرونده‌های مراجع قضایی و در عین‌حال جزو دشوارترین پرونده‌ها نیز است؛ چراکه سند عادی بدون شهادت و ... هم به‌اندازه‌ی سند رسمی ارزش ندارد، چه برسد به شرایطی که هیچ سندی وجود نداشته باشد!
برای اثبات مالکیت پس از ارسال دادخواست از طریق سامانه ثنا و ارائه مدارک ازجمله مدارک هویتی و… به دفاتر خدمات قضایی، فرآیند دادرسی به پرونده آغاز می‌شود؛ پیگیری ها از طریق سامانه ثنا صورت گرفته و درصورت رای دادگاه به نفع مدعی مالکیت زمین بدون سند، بدون نیاز به صدور اجرائیه، مدعی از حقوق مالک برخوردار می‌شود. بدلیل دشواری فرآیند جمع‌آوری مدارک بدون نقص و پیگیری رسیدگی مراجع قضایی به پرونده، همواره درخواست کمک از بهترین وکیل ملکی در تهران یا محل زندگی خود گوشزد می‌شود.
